Tener un apartamento en la Costa del Sol es un buen activo. Pero entre tenerlo y sacarle el rendimiento que realmente puede dar hay una distancia considerable, y esa distancia casi siempre se explica por los mismos fallos repetidos.
En Koti Rentals gestionamos viviendas en Fuengirola, La Cala de Mijas y Benalmádena, y vemos a diario la diferencia entre un piso que trabaja bien y uno que solo parece que trabaja. La buena noticia es que los errores más caros son también los más fáciles de corregir. Estos son los cinco que más dinero cuestan.
1. Descuidar la situación legal de la vivienda
Es el error más caro de todos, porque no reduce tus ingresos: puede eliminarlos por completo.
En Andalucía, alquilar una vivienda con fines turísticos exige estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía y contar con el correspondiente código, que además debe figurar en toda la publicidad del alojamiento. El Decreto 31/2024 renombró la figura —lo que antes era VFT pasó a llamarse VUT, vivienda de uso turístico— y añadió requisitos materiales concretos: calefacción obligatoria si operas entre octubre y abril, refrigeración si operas en los meses de verano, botiquín, detector de humos, extintor, separación de residuos, equipamiento mínimo de cocina y la obligación de declarar los periodos de funcionamiento. Si no comunicas esos periodos, la Administración entiende que operas todo el año, con lo que eso implica de cara a una inspección.
A esto se suman dos capas más. El Decreto-ley 1/2025 endureció el régimen sancionador —con multas que pueden alcanzar cifras muy elevadas— y, desde 2025, exige el acuerdo expreso de tres quintas partes de la comunidad de propietarios para destinar una vivienda a uso turístico en edificios en régimen de propiedad horizontal. Y en el plano operativo, el registro de viajeros a través de la plataforma SES.Hospedajes es obligatorio para todos los alojamientos.
Un apunte de actualidad importante: durante 2025 se implantó un registro único estatal que asignaba un número de registro a través del Colegio de Registradores. En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló esa parte del Real Decreto 1312/2024 por considerar que el Estado invadía competencias autonómicas, de modo que la obligación de obtener ese número estatal dejó de ser exigible desde la publicación de la sentencia. Se mantienen, eso sí, la ventanilla única digital y las obligaciones de las plataformas de ceder datos. La lectura práctica para el propietario es clara: lo que te habilita para alquilar es el registro autonómico, no el estatal, y ese sigue siendo tan obligatorio como siempre.
Por último, la parte fiscal. Los ingresos por alquiler turístico se declaran, y hacerlo mal —o no hacerlo— es la vía más rápida a una inspección, especialmente ahora que las plataformas están obligadas a comunicar los datos de actividad a la Administración.
Este apartado es orientativo y la normativa cambia con frecuencia; conviene contrastar cada caso con un asesor o con las fuentes oficiales antes de tomar decisiones.
2. Poner un precio fijo durante todo el año
Es sorprendentemente común: el propietario decide una tarifa, la deja puesta y se olvida. El resultado es que pierde dinero en las dos direcciones a la vez.
En temporada alta, con la demanda disparada, ese precio fijo está regalando noches por debajo de lo que el mercado paga sin pestañear. Y en temporada baja, el mismo precio resulta demasiado alto para el nivel de demanda, así que el piso se queda vacío. Un apartamento cerrado no genera cero: genera pérdidas, porque los gastos de comunidad, IBI, seguros y suministros mínimos siguen corriendo.
Una gestión de precios seria trabaja con calendarios dinámicos, ajusta por temporada, día de la semana, eventos locales y antelación de la reserva, y revisa lo que está haciendo la competencia directa en la misma zona. La diferencia entre tarificar bien y tarificar por inercia se mide fácilmente en varios miles de euros al año.
3. Ignorar la media temporada y dejar el invierno vacío
Este es el error específico de la Costa del Sol, y es el que más rentabilidad deja sobre la mesa.
Muchos propietarios piensan su vivienda exclusivamente en clave de verano: julio y agosto a tope, Semana Santa y algún puente, y el resto del año prácticamente cerrada. Pero la Costa del Sol tiene un segundo motor que funciona justo cuando el turismo vacacional se apaga: los invernantes nórdicos. Cada año, miles de finlandeses, suecos, noruegos y daneses se instalan aquí de octubre a abril huyendo de la falta de luz del norte, y buscan viviendas para estancias de tres a seis meses.
Este perfil de inquilino es, en muchos sentidos, el sueño de cualquier propietario: estancias largas que reducen drásticamente la rotación, los costes de limpieza y los huecos de calendario; huéspedes cuidadosos y cumplidores; y una altísima tasa de repetición, hasta el punto de que no es raro que la misma familia vuelva al mismo apartamento durante años.
Combinar corta temporada en los meses de verano con media temporada en invierno convierte un activo estacional en uno que produce prácticamente todo el año. Ignorar esa segunda pata es, sencillamente, renunciar a la mitad del negocio.
4. Anunciar la vivienda con malas fotos y una descripción pobre
En un mercado donde el huésped decide deslizando el dedo por una pantalla, la fotografía no es un detalle estético: es tu escaparate, tu comercial y tu argumento de precio, todo a la vez.
Las fotos hechas con el móvil, mal iluminadas, con la cama sin hacer o con encuadres que cortan la habitación por la mitad no solo generan menos clics: hunden la percepción de valor del alojamiento. Dos pisos idénticos con reportajes distintos pueden sostener tarifas muy diferentes, y la inversión en un buen reportaje profesional se amortiza normalmente en unas pocas reservas.
Lo mismo aplica al texto. Una descripción genérica de cuatro líneas no vende. El huésped quiere saber cuántos minutos hay hasta la playa, si el wifi aguanta una videollamada, si hay ascensor, si la cocina está equipada de verdad, si el edificio tiene piscina y si puede aparcar. Cada duda que no resuelves es una reserva que se va a otro anuncio. Y aquí hay un matiz relevante en la Costa del Sol: si tu público es internacional, el anuncio debería estar bien redactado en varios idiomas, no traducido de cualquier manera.
5. Ahorrar en mantenimiento, limpieza y atención al huésped
El quinto error es el más silencioso, porque no se nota en la primera reserva sino en las cincuenta siguientes.
Escatimar en la limpieza, retrasar arreglos pequeños o tardar horas en responder a un mensaje tiene una consecuencia directa y medible: las reseñas. Y las reseñas son el activo que sostiene tu posicionamiento en cualquier plataforma y tu capacidad de mantener precios altos. Un par de valoraciones malas por una caldera que nadie arregló o por unas sábanas que no estaban a la altura pueden costarte meses de visibilidad.
Otro clásico: la falta de disponibilidad real. Si el huésped llega a las once de la noche y no hay nadie que le abra, o si se rompe el aire acondicionado en agosto y tarda tres días en solucionarse, el problema no es solo esa estancia. Es la reseña, y todo lo que viene después.
La normativa andaluza, de hecho, exige un teléfono de atención disponible las veinticuatro horas. Pero más allá de la obligación legal, la atención rápida es lo que separa un alojamiento que factura de uno que además fideliza.